Z dniem 22 lipca 2017 r. weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa wdraża postanowienie dyrektywy PE i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010. Warto podkreślić, że uchwalony akt dotyczy jedynie umów o kredyt hipoteczny, które zawierają konsumenci, a zatem nie ma zastosowania do firmowych kredytów hipotecznych, czyli umów o kredyt hipoteczny, które zawierają przedsiębiorcy w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jest to pierwsza szczegółowa regulacja w zakresie kredytów hipotecznych, stworzona trochę na wzór ustawy o kredytach konsumenckich.
Niniejszy wpis ma na celu objaśnienie najważniejszych regulacji z perspektywy konsumenta.
Kto może udzielić kredytu hipotecznego?
- Tylko bank lub SKOK, czyli podmioty podlegające nadzorowi KNF.
Instytucje pożyczkowe inne niż banki i SKOK-i nie są uprawnione do udzielania kredytów hipotecznych. Dlaczego? Ponieważ nie podlegają one nadzorowi KNF. W razie kryzysu takie instytucje są bardziej zagrożone utratą płynności finansowej, ponieważ nie obowiązują wobec nich restrykcyjne normy regulacyjne (tzw. ryzyko arbitrażu regulacyjnego). Ma to zagwarantować stabilność finansową, a co za tym idzie zwiększyć bezpieczeństwo konsumentów-kredytobiorców.
W jakiej walucie konsument może zaciągnąć kredyt hipoteczny?
- Tylko w walucie, w której uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego.
Skąd potrzeba takiej regulacji, skoro dotychczas w tym zakresie obowiązywała Rekomendacja „S” KNF? Rekomendacje są skierowane wyłącznie do banków, zatem ustawodawca uregulował tą kwestię, aby uniknąć sytuacji, w której kredytodawcy – inni niż banki – mogli udzielać kredytów hipotecznej w obcej walucie. Przyczyn zakazu zaciągania kredytów hipotecznych w obcej walucie nie trzeba chyba nikomu tłumaczyć, biorąc pod uwagę masową skalę problemu kredytów frankowych.
Jak ma wyglądać reklama kredytu hipotecznego?
- Ma być przejrzysta, a informacje mają być jednoznaczne, czytelne, zrozumiałe i jednoznaczne.
- Informacje dotyczące całkowitego kosztu kredytu mają być przedstawiane na reprezentatywnym przykładzie i tak samo widoczne, czytelne i słyszalnie, jak w przypadku danych dotyczących całkowitego kosztu kredytu.
- Reklama kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienna stopą procentową, a takie oferty stanowią większość na rynku, ma zawierać zwięzłą, jednoznaczną, zrozumiałą i widoczną informacją o ryzyku zmiany procentowej.
- Obowiązkowo ma zawierać informację o RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania).
Dlaczego? Reklama ma nie wprowadzać konsumentów w błąd ani budzić ich fałszywych oczekiwań co do produktów finansowych oferowanych przez instytucje finansowe. Wymóg podania reprezentatywnego przykładu, tak jak to jest w reklamach kredytów konsumenckich, ma zobrazować potencjalnemu kredytobiorcy konsekwencje zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Sprzedaż wiązana a sprzedaż łączona – na czym polega różnica między jedną a drugą i czy są dozwolone?
- Sprzedaż wiązana – gdy oferta kredytu hipotecznego jest dostępna tylko w pakiecie z odrębnym produktem lub usługami finansowymi.
- Sprzedaż łączona – gdy oferta kredytu hipotecznego jest dostępna zarówno w pakiecie z odrębnym produktem lub usługami finansowymi, jak i solo, chociażby na innych warunkach niż łącznie z tymi produktami lub usługami.
Sprzedaż łączona w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny jest dozwolona. Gdy kredytodawca oferuje sprzedaż łączoną, to ma on obowiązek przekazać konsumentowi dwie wersje formularza informacyjnego – jeden dotyczący kredytu hipotecznego z dodatkowym produktem i drugi dotyczący kredytu hipotecznego solo. Wszystko w tym celu, aby konsument mógł podjąć świadomą decyzję odnośnie wyboru oferty. Jednak biorąc pod uwagę niską świadomość konsumentów w zakresie produktów finansowych, wydaje mi się, że to potencjalne ułatwienie dla konsumentów nie odniesie zamierzonego skutku, a tylko zdezorientuje potencjalnego kredytobiorcę, który wcale nie będzie bardziej świadomy przy wyborze odpowiedniej oferty. Niewątpliwie jednak wymóg ten obciąży dodatkową pracą kredytodawców i pośrednio KNF, bo to ta instytucja sprawuje nadzór z wywiązywania się przez kredytodawców z obowiązków informacyjnych.
Sprzedaż wiązana co do zasady jest zabroniona, z wyjątkiem bezpłatnego rachunku, na którym gromadzone są środki pieniężne do spłat rat kredytowych.
Tzw. obowiązki informacyjne – jakie informacje konsument uzyska od kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta jeszcze przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny?
- Pierwszy formularz informacyjny konsument otrzyma od kredytodawcy, pośrednika lub agenta przed złożeniem wniosku o udzielenie kredytu. Na jego podstawie konsument będzie mógł porównać oferty dostępne na rynku. Będą w nim informacje o całkowitej kwocie kredytu, zasadach spłaty, stopie oprocentowania i zasadach jej zmiany. Informacje zawarte w formularzu będą wiążące dla kredytodawcy co najmniej przez 14 dni. Oznacza to, że jeżeli w tym terminie kredytodawca zmieni ofertę, to konsumenta, o ile to dla niego korzystne, obowiązuje oferta przedstawiona w formularzu, jeżeli w terminie jego ważności złoży wniosek o udzielenie kredytu.
- Kredytodawcy, pośrednicy i agenci, którzy doradzają konsumentowi, mają przedstawić mu co najmniej 3 oferty kredytu hipotecznego na trzech oddzielnych formularzach informacyjnych.
Ile konsument będzie czekał na decyzję kredytową?
- Kredytodawca, pośrednik lub agent mają 21 dni od złożenia wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego na przekazanie konsumentowi na trwałym nośniku decyzji kredytowej, chyba że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze otrzymanie decyzji.
Ustawa wprowadziła sztywny termin 21 dni na poinformowanie konsumenta o decyzji kredytowej. Biorąc pod uwagę złożoność procedur bankowych w zakresie udzielania kredytów hipotecznych oraz wprowadzenie dodatkowych obowiązków informacyjnych trudno sobie wyobrazić sytuację, aby banki wyrabiały się z wydaniem decyzji kredytowej przed tym terminem. Co więcej, proces kredytowy będzie musiał zostać znacząco usprawniony, aby banki nadążały nie tylko z wydaniem decyzji, ale i z poinformowaniem o tej decyzji klienta na trwałym nośniku danych w ustawowym terminie. Z perspektywy konsumentów regulacja ta jest zdecydowanie korzystna, nie tylko dlatego że o kredyt hipoteczny nie trzeba będzie starać się miesiącami, ale również i z tego powodu, że w jednym czasie konsument otrzyma 3 decyzje kredytowe i pod warunkiem, że wszystkie będą pozytywne, będzie mógł je porównać i wybrać najlepszą dla niego ofertę.
Czy banki mogą wynagradzać pośredników kredytu hipotecznego za wykonywanie czynności pośrednictwa?
- Początkowo planowano, aby zakazać wynagradzania przez kredytodawców pośredników hipotecznych z tytułu wykonywania czynności pośrednictwa. W pierwotnym założeniu pośrednicy mieli być wynagradzani jedynie przez konsumentów-kredytobiorców (system opłat brokerskich). Jednak taka regulacja wywołała protesty pośredników kredytowych. Wskazywano, że przy tak niskiej świadomości finansowej społeczeństwa zakaz wynagradzania pośredników kredytowych bezpośrednio przez banki spowoduje upadek finansowy całej branży pośrednictwa kredytowego.
- Ustawa nakłada jednak obowiązek, aby pośrednik kredytu hipotecznego już podczas pierwszego spotkania z klientem poinformował go, jaką prowizję otrzymuje od banku w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa przy zawieraniu umowy o kredyt hipoteczny. Regulacja ta ma na celu unaocznienie konsumentowi pobudek, jakimi kieruje się pośrednik podczas czynności pośrednictwa, dzięki czemu wyeliminowane zostaną sytuacje, w których konsument zawiera umowę kredytu hipotecznego niekoniecznie najkorzystniejszą dla niego samego, ale za to najkorzystniejszą finansowo dla pośrednika.
- Wynagrodzenie pracowników banków wykonujących jakiekolwiek czynności związane z oceną zdolności kredytowej, czyli przede wszystkim analityków, nie może być zależne od zaakceptowanych wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego. Ma to być gwarantem prawidłowo przeprowadzonego, obiektywnego i rzetelnego procesu badania zdolności kredytowej konsumenta.
W jaki sposób jest chroniony konsument, gdy bank nie przeprowadzi oceny zdolności kredytowej w sposób prawidłowy?
- Bank może udzielić konsumentowi kredytu hipotecznego tylko w przypadku pozytywnej oceny zdolności kredytowej. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Biorąc pod uwagę, że kredyt hipoteczny jest zaciągany na długie lata, a badanie zdolności kredytowej dotyczy bieżącej sytuacji dochodowo-majątkowej konsumenta z chwili zawierania umowy o kredyt hipoteczny, to definicja zdolności kredytowej jest mocno życzeniowa. Konia z rzędem temu, kto przewidzi sytuację dochodowo-majątkową danego kredytobiorcy przez następne 30 lat. Jednak ustawodawca ustanowił pewne mechanizmy.
- Ocena zdolności kredytowej nie może opierać się w głównej mierze na założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości przewyższa kwotę kredytu hipotecznego lub że wartość nieruchomości wzrośnie, chyba że chodzi o kredyt hipoteczny w celu budowy, przebudowy lub remontu. Dlaczego? Ma to ograniczyć ryzyko niewywiązywania się z postanowień umowy przez kredytobiorcę.
- Konsekwencją nieprawidłowo przeprowadzonej oceny zdolności kredytowej jest to, że bank nie może rozwiązać lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny, chyba że jest to korzystne dla konsumenta i konsument wyrazi na to zgodę.
Czy konsument może rozmyślić się po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny?
- Konsument ma prawo, bez podania przyczyny, odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny w terminie 14 dni od dnia zawarcia tej umowy.
- Co należy podkreślić, odstąpienie jest bez kosztowe, ponieważ konsument zwraca kredytodawcy jedynie odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu hipotecznego do dnia jego spłaty. Bank nie ma podstaw do pobierania od konsumenta żadnych opłat ani kar za odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego, z wyjątkiem bezzwrotnych kosztów poniesionych przez niego na rzecz organów administracji publicznej.
Co może zrobić konsument, gdy ma on problemy ze spłatą kredytu hipotecznego?
- W razie opóźnień w spłacie kredytu, bank ma wezwać konsumenta do dokonania spłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych.
- Konsumentowi przysługuje restrukturyzacja zadłużenia w postaci czasowych „wakacji kredytowych”, obniżenia wysokości rat, wydłużenia okresu kredytowania lub innego rozwiązania umożliwiającego spłatę zadłużenia.
- W przypadku odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia, bank przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, zapewni konsumentowi termin nie krótszy niż 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż nieruchomości.
Czy konsument może spłacić kredyt hipoteczny przed terminem i czy podlega to opłacie?
- Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Tożsame uprawnienie mają konsumenci przy kredytach konsumenckich.
- W celu poznania ewentualnych kosztów przedwczesnej spłaty kredytu, konsument może, ale nie musi, wystąpić do banku z wnioskiem o przekazanie informacji w tym przedmiocie.
- W przypadku spłaty kredytu przed terminem, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą. Co wchodzi w katalog tych innych kosztów? Na pewno rozwinę ten temat przy okazji następnych wpisów.
- W przypadku kredytów o zmiennej stopie oprocentowania (takie są w przeważającej większości) spłata kredytu hipotecznego po upływie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy nie podlega rekompensacie (potocznie prowizji). Jest to duża zmiana, ponieważ dotychczas banki w umowach o kredyt hipoteczny zastrzegały niczym nielimitowane prowizje za spłatę kredytu przed terminem, przez co kredytobiorcy wstrzymywali się z wcześniejszą spłatą, gdyż było to niecelowe ekonomicznie. Obecne rozwiązanie z pewnością polepszy sytuację konsumentów, którzy będą mieli większe możliwości konsolidowania kredytów hipotecznych, a więc zawierania nowych umów o kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na spłatę poprzedniej umowy o kredyt hipoteczny.
adwokat Agata Bicka-Cenzartowicz
